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Alquiler con opción a compra

Contrato de alquiler con opción a compra

Para muchas personas está siendo difícil acceder a un crédito hipotecario por su situación económica y laboral. Son personas que, inicialmente, les ilusionaba la idea de poder comprar una vivienda pero por circunstancias terminan viviendo de alquiler. Sin embargo, para muchos el alquiler con opción a compra es una opción cada vez más utilizada, ya que permite invertir el dinero destinado al alquiler a una posible compra.

¿En qué consiste y cómo funciona el alquiler con opción de compra?

El alquiler con derecho a compra es un contrato doble o mixto, compuesto por dos subcontratos, uno de alquiler y uno de compraventa. Este permite al inquilino vivir arrendado en la vivienda por un tiempo determinado, tras el cual tendrá derecho a comprarla por un precio acordado al que se le descontarán, total o parcialmente, las rentas de alquiler pagadas hasta el momento.
Se trata de un tipo de contrato que puede resultar provechoso para ambas partes: para el arrendatario porque puede vivir de alquiler mientras invierte en una posible compra; para el arrendador, a su vez, porque, mientras el inquilino no compra, tiene su vivienda en alquiler con la prima como seguro.
Este tipo de pactos no necesariamente significan una cuota de alquiler más o menos elevada que en un contrato normal, pero sí supone un mayor desembolso inicial al tener que aportar una prima por la opción a compra bastante mayor a la cantidad aportada en una fianza normal de alquiler. Además, en el caso de que al final el inquilino no se decida por la compra de la vivienda, perderá la totalidad de la prima aportada.
Por este motivo, es extremadamente importante asegurarse de que, llegado el momento, se va a poder pagar el precio de compra o tener acceso a un crédito hipotecario.

¿Cómo debe ser el contrato?

El alquiler con opción de compra es un contrato distinto, un tanto atípico, no contemplado por la Ley y que no aparece expresamente regulado en el Código Civil, aunque esté aceptado y reconocido en el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Por todo ello, es menester que todas las condiciones queden muy bien reflejadas en el contrato.
Tiene que aparecer reflejado que se cede la decisión de adquirir la vivienda al inquilino tras los años marcados de alquiler y el precio de venta estipulado para la vivienda en el momento de firmar el contrato, la cantidad de las cuotas del alquiler y el porcentaje a descontar de la renta del alquiler, en caso de que se efectúe la compraventa. Si se aporta una paga o prima inicial, que es lo habitual, también deberá aparecer la cantidad pactada de esta.
Al ser un contrato doble, es muy recomendable que en él se reflejen con total claridad todas las condiciones relativas, al arrendamiento y a la compra:
Contrato de alquiler:
– Plazo durante el cual el inquilino puede estar arrendado en la vivienda
– Plazo durante el cual el inquilino puede ejercer su derecho a la compra
– Cantidad de la renta mensual del alquiler
– Quién corre con los gastos de la comunidad o de una posible reforma
Contrato de compraventa:
– La voluntad de que el arrendador venderá al arrendatario la vivienda si este se muestra interesado en su compra.
– Precio de la vivienda
– Porcentaje (fijo o variable por años) de las cuotas del alquiler realizadas hasta el momento de la compra a descontar del precio de venta.
– Cantidad de la prima inicial aportada por el arrendatario por el derecho a la compra, normalmente fijada en función de un porcentaje del precio de venta pactado.

Condiciones y excepciones del alquiler con opción a compra

1. A la hora de realizar el contrato, no es imprescindible fijar una prima inicial por el derecho a la opción a compra aunque para el propietario es aconsejable, puesto que es una manera de asegurarse de que el inquilino está realmente interesado en adquirir la vivienda. Es importante saber y lo recalcamos que la prima y las cuotas invertidas en el alquiler se perderán si, llegado el momento, el inquilino no ejerce la opción a compra.
2. El inquilino tiene derecho a permanecer arrendado en la vivienda durante los años que dure el contrato de arrendamiento.
3. El inquilino puede prorrogar, si así lo consiente el propietario, el contrato de alquiler, pero, en ese caso, la opción a compra caducará por ser dos contratos diferentes.
4. El propietario tiene la obligación de mantener el contrato y no ceder, alquilar o vender el piso a terceros durante el tiempo que dure este.
5. El inquilino tiene exclusividad en la compra de la vivienda dentro del plazo establecido en el contrato para ejercer su derecho a la opción.
6. La compra de la vivienda puede darse mucho tiempo antes de que termine el plazo fijado.
7. El precio de la compraventa no puede ser modificado ni por propietario, ni por inquilino. El precio del alquiler, sin embargo, sí que puede variar en función del IPC, si el propietario así lo exige.
8. Y ¡ojo! Importante: Si el inquilino se retrasa en el pago de la renta más de dos meses perderá la opción a compra y, por lo tanto, la prima aportada.
9. El contrato puede inscribirse en el registro de la propiedad para que sea exigible a terceros, siempre y cuando ambas partes estén de acuerdo.

 

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